Giá Net là gì? Hướng dẫn chi tiết các thuật ngữ giá thuê văn phòng tại Hà Nội

Khi tìm kiếm văn phòng cho thuê tại Hà Nội, doanh nghiệp thường gặp phải nhiều thuật ngữ về giá như Giá Net, Giá Gross, Giá ++… Việc không hiểu rõ các khái niệm này có thể dẫn đến sai lệch nghiêm trọng trong dự toán ngân sách. Lấy ví dụ một văn phòng được báo giá 32 $/m²/tháng, có thể có tổng chi phí thực tế lên đến 42.9 $/m²/tháng sau khi tính đầy đủ các khoản phí.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất của từng loại giá, cách tính toán chi phí thực tế và những lưu ý quan trọng khi đàm phán hợp đồng thuê văn phòng tại Hà Nội.

Giá Net (Net Price)

Giá Net là gì?

Giá Net (Net Price) trong thuê văn phòng là mức giá thuê cơ bản mà người thuê phải trả cho không gian sử dụng, tính theo đơn vị Đô La Mỹ (USD) hoặc Việt Nam Đồng (VNĐ) trên mỗi mét vuông mỗi tháng. Đây là mức giá chưa bao gồm các chi phí phát sinh khác như phí dịch vụ và thuế VAT.

Nói cách khác: Giá Net chính là mức giá thuê văn phòng gốc chưa bao gồm thuế VAT 10% và phí dịch vụ quản lý tòa nhà, đây là số tiền thuê cơ bản mà chủ đầu tư công bố trước khi tính thêm các khoản chi phí bổ sung. Khi văn phòng được chào thuê theo giá Net, người thuê cần trả thêm thuế VAT và phí dịch vụ quản lý (nếu có) trên mức giá này để có tổng chi phí thuê thực tế cuối cùng.

Định nghĩa giá Net (Net Price) là gì?

Giá Net bao gồm những gì?

Giá Net chỉ bao gồm quyền sử dụng không gian văn phòng trống trong thời gian thuê theo hợp đồng, đây là mức giá thuê thuần túy nhất mà chủ đầu tư đưa ra. Tất cả các chi phí khác như thuế VAT 10%, phí quản lý tòa nhà, phí điện nước, phí điều hòa không khí, phí giữ xe, phí internet và các dịch vụ tiện ích khác đều được tính riêng biệt và người thuê phải thanh toán thêm. Do đó, khi xem xét giá Net, doanh nghiệp cần lưu ý rằng đây chưa phải là tổng chi phí thực tế mà họ sẽ phải chi trả hàng tháng cho việc vận hành văn phòng.

Như vậy, chi phí khác đều được tính riêng:

• Chưa bao gồm phí dịch vụ
• Chưa bao gồm thuế VAT 10%
• Chưa bao gồm điện, nước (nếu tính riêng)
• Chưa bao gồm phí gửi xe

Ví dụ thực tế với tòa nhà văn phòng Capital Place

Tòa nhà Capital Place tại 29 Liễu Giai, phường Ngọc Hà, Hà Nội có giá Net 32-38 $/m²/tháng. Điều này có nghĩa là:

• Giá 32-38 $/m²/tháng chỉ là giá thuê mặt bằng
• Chưa bao gồm phí dịch vụ 7 $/m²/tháng
• Chưa bao gồm thuế VAT 10%

Để biết chi phí thực tế, bạn cần cộng thêm phí dịch vụ và VAT.

Giá Gộp/Gross (Gross Price)

Giá Gross là gì?

Giá Gross (Gross Price) là tổng chi phí thuê văn phòng đã bao gồm cả giá thuê cơ bản (Giá Net) và phí dịch vụ quản lý tòa nhà, giúp người thuê dễ dàng hình dung được phần lớn chi phí vận hành. Tuy nhiên, mức giá Gross này vẫn chưa tính đến thuế VAT 10%, do đó doanh nghiệp cần cộng thêm khoản thuế giá trị gia tăng này vào giá Gross để có được tổng chi phí thực tế cuối cùng mà họ phải thanh toán hàng tháng cho chủ đầu tư.

Giải thích định nghĩa và cách tính giá Gross.

Cách tính Giá Gross

Công thức:

Giá Gross = (Giá Net + Phí dịch vụ) + 10% VAT

Ví dụ với tòa nhà Capital Place:

• Giá Net: 32-38 $/m²/tháng
• Phí dịch vụ: 7 $/m²/tháng
• Tổng trước VAT: 39-45 $/m²
• VAT 10%: 3.9-4.5 $/m²
• Giá Gross = 42.9-49.5 $/m²/tháng

Giá ++ (Plus Plus Price)

Giá ++ là gì?

Giá ++ (Plus Plus) là cách thức niêm yết giá phổ biến trong ngành bất động sản văn phòng, trong đó ký hiệu “++” thể hiện rằng giá được báo chưa phải là giá cuối cùng mà sẽ được cộng thêm hai khoản chi phí bắt buộc. Dấu “+” thứ nhất đại diện cho phí dịch vụ quản lý tòa nhà (service charge), bao gồm các chi phí vận hành, bảo trì, an ninh và vệ sinh chung của tòa nhà. Dấu “+” thứ hai là thuế VAT 10% được tính trên tổng giá thuê và phí dịch vụ. Thuật ngữ này thường xuất hiện khi chủ đầu tư hoặc công ty môi giới báo giá qua điện thoại, email hay các tài liệu giới thiệu ban đầu, giúp người thuê hiểu rõ cấu trúc chi phí ngay từ đầu.

Cách hiểu Giá ++

Khi bạn nghe báo giá “Capital Place 32-38 $/m²/tháng++” có nghĩa là:

• Giá cơ bản: 32-38 $/m²/tháng
• Dấu “+” thứ nhất: Cộng thêm phí dịch vụ (7 $/m²)
• Dấu “+” thứ hai: Cộng thêm VAT 10%

Công thức:

Tổng thanh toán = (Giá Net + Phí dịch vụ) + 10% VAT

Ví dụ cụ thể:

Tòa nhà BRG Tower báo giá 39-42 $/m²/tháng++:

• Giá Net: 39-42 $/m²
• Phí dịch vụ: 7 $/m²
• Tổng trước VAT: 46-49 $/m²
• VAT 10%: 4.6-4.9 $/m²
• Tổng cuối cùng: 50.6-53.9 $/m²/tháng

Mặt bằng văn phòng cho thuê điển hình CornerStone Building.

Bảng giá thực tế các tòa nhà văn phòng hạng A nổi bật tại Hà Nội

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về sự khác biệt giữa Giá Net, Giá Gross và tổng chi phí thực tế phải thanh toán hàng tháng, dưới đây là bảng so sánh chi tiết mức giá của 5 tòa nhà văn phòng hạng A nổi bật tại Hà Nội được cập nhật mới nhất vào tháng 1 năm 2026 từ ThinkOffice. Qua bảng giá này, bạn sẽ thấy rõ cách tính từ giá thuê cơ bản đến tổng chi phí cuối cùng bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT.

Lưu ý: Giá có thể thay đổi tùy thời điểm, diện tích thuê và thời hạn hợp đồng. Vui lòng liên hệ ThinkOffice để nhận báo giá chính xác nhất.

Nhận xét từ bảng giá

Từ bảng giá thực tế trên, ta có thể thấy:

• Chênh lệch giữa Giá Net và Giá cuối cùng (sau VAT) dao động từ 30-35%
• Phí dịch vụ 7 $/m² là chuẩn cho văn phòng hạng A tại Hà Nội (100% tòa đều áp dụng)
• BRG Tower có giá Net cao nhất (39-42 $) với vị trí đắc địa nhất
• International Centre có khoảng giá linh hoạt nhất (30-40 $) phù hợp nhiều đối tượng khách hàng

Tòa nhà BRG Tower Trần Quang Khải.

Phí Dịch Vụ (Service Charge)

Phí dịch vụ là gì?

Phí dịch vụ là khoản chi phí bắt buộc mà người thuê văn phòng phải thanh toán hàng tháng để được sử dụng các tiện ích và dịch vụ chung của tòa nhà như hệ thống điều hòa trung tâm, thang máy, an ninh 24/7, vệ sinh khu vực chung và bảo trì hệ thống. Tại thị trường Hà Nội hiện nay, mức phí dịch vụ cho các tòa nhà văn phòng hạng A thường dao động trong khoảng từ 7 $/m²/tháng, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng dịch vụ của từng tòa nhà.

Phí dịch vụ bao gồm những gì?

Phí dịch vụ đã bao gồm:

• Điện lạnh (điều hòa trung tâm)
• Vệ sinh khu vực chung (hành lang, thang máy, sảnh, WC công cộng)
• Bảo trì hệ thống điều hòa
• An ninh, bảo vệ 24/7
• Điện chiếu sáng khu vực chung
• Bảo dưỡng hệ thống PCCC
• Quản lý vận hành tòa nhà

Các khoản KHÔNG bao gồm trong phí dịch vụ

• Điện sử dụng riêng trong văn phòng (nếu có)
• Nước sử dụng
• Phí gửi xe ô tô, xe máy
• Internet riêng (nếu cần tốc độ cao)
• Điện sử dụng ngoài giờ (một số tòa miễn phí, một số tính phí)

Phí VAT (Value-Added Tax)

Phí VAT là gì?

Phí VAT trong thuê văn phòng là thuế giá trị gia tăng được áp dụng theo quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam với mức thuế suất 10%. Khoản thuế này được tính trên tổng giá trị dịch vụ thuê văn phòng, bao gồm cả giá thuê cơ bản (Giá Net) và phí dịch vụ quản lý tòa nhà. Người thuê văn phòng có trách nhiệm thanh toán đầy đủ thuế VAT này cho chủ đầu tư, sau đó chủ đầu tư sẽ nộp về ngân sách nhà nước theo đúng quy định. Đối với doanh nghiệp, khoản VAT này có thể được khấu trừ trong kê khai thuế hàng tháng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo luật định.

Cách tính VAT

Công thức:

VAT = (Giá Net + Phí dịch vụ) × 10%

Ví dụ:

Với Capital Place (giá Net 35 $):

• Giá Net: 35 $/m²
• Phí dịch vụ: 7 $/m²
• Tổng trước VAT: 42 $/m²
• VAT 10%: 4.2 $/m²
• Tổng cuối cùng: 46.2 $/m²

Lưu ý: Doanh nghiệp cần yêu cầu hóa đơn VAT đầy đủ từ chủ đầu tư để được khấu trừ thuế đầu vào theo quy định.

Khu vực thang máy văn phòng toà nhà Press Club Lý Thái Tổ.

Bảng so sánh giá Net và giá Gross

Dựa trên các thông tin về cơ cấu giá thuê văn phòng đã được giải thích chi tiết ở phần trên, dưới đây là bảng so sánh cụ thể giữa Giá Net và Giá Gross. Bảng dữ liệu này sẽ giúp bạn dễ dàng nhận hiểu rõ về các thuật ngữ báo giá này, từ đó có căn cứ chính xác để lập kế hoạch ngân sách và đưa ra quyết định thuê văn phòng phù hợp nhất.

Ví dụ bài toán tính toán chi phí thực tế

Ví dụ 1: Startup 10 người – Văn phòng tại Capital Place

Thông tin văn phòng:

• Tòa nhà: Capital Place, 29 Liễu Giai, Phường Ngọc Hà
• Diện tích: 80m² (đủ cho 10-12 nhân viên)
• Giá Net: 35 $/m²/tháng (chọn mức giữa của khoảng 32-38 $)
• Phí dịch vụ: 7 $/m²/tháng
• Tỷ giá tham khảo: 25,000 VNĐ/$

Cách tính chi tiết:

1. Giá Net: 35 × 80 = 2,800 $ = 70,000,000 VNĐ
2. Phí dịch vụ: 7 × 80 = 560 $ = 14,000,000 VNĐ
3. Tổng trước VAT: 84,000,000 VNĐ
4. VAT 10%: 8,400,000 VNĐ
5. Tổng chi phí thuê: 92,400,000 VNĐ/tháng

Chi phí phát sinh khác:

• Điện (nếu có): 2-3 triệu/tháng
• Nước: 500,000đ/tháng
• Gửi xe: 2-3 triệu/tháng (10 xe máy × 120k + 1-2 ô tô × 3 triệu)
• Tổng thực tế: Khoảng 97-100 triệu VNĐ/tháng

Ví dụ 2: Doanh nghiệp 30 người – BRG Tower

Thông tin văn phòng:

• Tòa nhà: BRG Tower, 198 Trần Quang Khải, Phường Hoàn Kiếm
• Diện tích: 200m²
• Giá Net: 40 $/m²/tháng
• Phí dịch vụ: 7 $/m²/tháng
• Tỷ giá: 25,000 VNĐ/$

Cách tính:

1. Giá Net: 40 × 200 = 8,000 $ = 200,000,000 VNĐ
2. Phí dịch vụ: 7 × 200 = 1,400 $ = 35,000,000 VNĐ
3. Tổng trước VAT: 235,000,000 VNĐ
4. VAT 10%: 23,500,000 VNĐ
5. Tổng chi phí thuê: 258,500,000 VNĐ/tháng

Chi phí phát sinh:

• Điện (nếu có): 6-8 triệu/tháng
• Nước: 1-1.5 triệu/tháng
• Gửi xe: 10-12 triệu/tháng (30 xe máy × 250k + 3-4 ô tô × 3.2 triệu)
• Tổng thực tế: Khoảng 276-282 triệu VNĐ/tháng

Sảnh toà nhà CornerStone Building.

Bảng so sánh chi phí gửi xe giữa 5 tòa nhà hạng A nổi bật

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết về mức phí gửi xe ô tô và xe máy tại 5 tòa nhà văn phòng hạng A nổi bật nhất tại Hà Nội. Bảng số liệu này sẽ giúp bạn dễ dàng đánh giá và lựa chọn tòa nhà có chính sách phí gửi xe phù hợp với nhu cầu di chuyển hàng ngày của doanh nghiệp.

Nhận xét:

• Phí gửi xe có chênh lệch đáng kể giữa các tòa (ô tô chênh 20%, xe máy chênh đến 185%)
• International Centre có phí gửi xe rẻ nhất
• Press Club và CornerStone có phí cao nhất

Hầm để xe toà nhà Capital Place Liễu Giai.

Các lưu ý khi so sánh giá thuê văn phòng

Khi tiến hành so sánh giá thuê văn phòng giữa các tòa nhà, doanh nghiệp cần lưu ý một số điểm quan trọng để đảm bảo đưa ra quyết định chính xác và phù hợp nhất. Trước tiên, hãy xác định rõ loại giá được báo là Net, Gross hay ++ để tính toán đúng tổng chi phí thực tế. Bên cạnh đó, cần kiểm tra kỹ các khoản phí phát sinh ngoài giá thuê như phí điện nước, phí gửi xe, phí internet và các dịch vụ bổ sung khác. Cuối cùng, đừng quên so sánh chất lượng dịch vụ, vị trí và tiện ích của từng tòa nhà để có sự lựa chọn tối ưu nhất.

Luôn hỏi rõ loại giá

Khi nhận báo giá từ chủ đầu tư hoặc môi giới, câu hỏi quan trọng nhất cần đặt ra là:

“Giá này là Net hay Gross? Đã bao gồm VAT chưa?”

Việc xác định rõ từ đầu giúp tránh sai lệch trong dự toán lên đến 30-35%.

Yêu cầu bảng tính chi phí chi tiết

Đề nghị chủ đầu tư cung cấp bảng tính chi phí đầy đủ bao gồm:

• Giá Net rõ ràng
•  Phí dịch vụ cụ thể (bao gồm những dịch vụ gì)
• VAT 10%
• Phí gửi xe ô tô, xe máy
• Các chi phí phát sinh khác (điện, nước nếu tính riêng)

Xác định phí dịch vụ bao gồm những gì

Tuy phí dịch vụ ở một số tòa hạng A đều là 7 $/m², nhưng cần hỏi rõ:

• Có bao gồm điều hòa trung tâm không?
• Vệ sinh văn phòng riêng có được tính hay không?
• An ninh 24/7 có trong phí dịch vụ không?
• Điện chiếu sáng khu vực chung?
• Sử dụng ngoài giờ có tính phí không?

Tính toán chi phí ẩn

Ngoài giá thuê và các khoản phí cơ bản, cần tính thêm:

• Điện riêng (nếu có): 3,000-4,000đ/kWh tại Hà Nội
• Nước: theo định mức hoặc đồng hồ
• Phí gửi xe: dao động lớn (xem bảng trên)
• Internet riêng (nếu cần tốc độ cao): 1-3 triệu/tháng
• Chi phí cải tạo, thiết kế nội thất ban đầu

Kiểm tra điều khoản tăng giá

Hầu hết hợp đồng thuê văn phòng có điều khoản tăng giá định kỳ (thường 5-10%/năm). Cần đàm phán rõ:

• Tỷ lệ tăng giá hàng năm
• Các khoản phí nào được điều chỉnh (chỉ Giá Net hay cả phí dịch vụ)
• Cơ chế thông báo trước khi tăng giá (thường 60-90 ngày)

Thời hạn thuê tối thiểu

Hầu hết các tòa nhà hạng A đều yêu cầu thời hạn thuê tối thiểu 3 năm. Nếu cam kết dài hạn hơn, bạn có thể đàm phán:

• Giảm giá Net
• Tặng thời gian miễn phí thuê (1-3 tháng)
• Hỗ trợ chi phí cải tạo

Mặt bằng văn phòng cho thuê điển hình toà nhà Capital Place Liễu Giai.

Câu hỏi thường gặp về giá khi thuê văn phòng

Nên so sánh Giá Net hay Giá Gross khi thuê văn phòng?

Nên so sánh theo Giá Gross hoặc tổng chi phí sau VAT để tránh nhầm lẫn. Giá Net chỉ là một phần của tổng chi phí, việc chỉ so sánh Giá Net có thể dẫn đến quyết định sai lệch vì chênh lệch lên đến 30-35%.

Giá thuê đã bao gồm điện lạnh có nghĩa là gì?

Tất cả 5 tòa nhà trên đều “đã bao gồm điện lạnh trong phí dịch vụ”, có nghĩa là:

• Bạn được sử dụng điều hòa trung tâm không giới hạn trong giờ hành chính
• Không phải trả thêm tiền điện cho điều hòa
• Điện sử dụng cho thiết bị khác (máy tính, đèn, v.v.) vẫn tính riêng ở một số tòa

Tại sao cùng khu vực nhưng giá thuê lại khác nhau?

Giá thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Phân hạng tòa nhà (A, B, C)
• Năm xây dựng và tình trạng tòa nhà
• Tầng cao/thấp và hướng văn phòng
• Thời hạn hợp đồng (càng dài càng rẻ)
• Chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư
• Diện tích thuê (càng lớn càng có giá tốt)

Ví dụ: Cùng tại Hoàn Kiếm, International Centre có giá 30-40 $/m² trong khi BRG Tower lên đến 39-42 $/m² do BRG Tower mới hơn (hoàn thành sau) và có vị trí đắc địa hơn.

Có thể thương lượng giá thuê không?

Hoàn toàn có thể thương lượng nhiều yếu tố:

• Giá thuê cơ bản (đặc biệt với hợp đồng 3+ năm)
• Thời gian miễn phí thuê (1-3 tháng rent-free)
• Phí dịch vụ (có thể giảm 10-15% nếu thuê diện tích lớn)
• Hỗ trợ chi phí cải tạo (fit-out support)
• Điều kiện thanh toán (trả trước 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm)

Khả năng thương lượng phụ thuộc vào:

• Thời điểm (thị trường cao điểm hay thấp điểm)
• Diện tích thuê (trên 200m² có lợi thế hơn)
• Thời hạn cam kết (từ 3 năm trở lên)

Làm thế nào để tránh bị “sốc” chi phí khi nhận hóa đơn tháng đầu?

Để tránh bất ngờ về chi phí:

1. Yêu cầu bảng tính chi phí chi tiết trước khi ký hợp đồng
2. Hỏi rõ: “Tổng chi phí tôi phải trả mỗi tháng là bao nhiêu?” (bao gồm tất cả các khoản)
3. Xác nhận lại công thức tính trong hợp đồng
4. Yêu cầu mẫu hóa đơn tháng đầu tiên để xem cách tính
5. Làm rõ các khoản phí có thể phát sinh (điện ngoài giờ, sử dụng phòng họp, v.v.)

Lễ tân toà nhà Capital Place Liễu Giai.

Hiểu rõ các thuật ngữ về giá thuê văn phòng như Giá Net, Giá Gross và Giá ++ là điều cần thiết để doanh nghiệp có thể dự toán ngân sách chính xác và đưa ra quyết định phù hợp. Việc xác định đúng tổng chi phí thực tế giúp tránh được những bất ngờ không mong muốn trong quá trình thuê và sử dụng văn phòng.

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về cách tính giá thuê văn phòng tại Hà Nội và có thể tự tin hơn trong việc so sánh, đánh giá các lựa chọn văn phòng phù hợp với ngân sách và nhu cầu của doanh nghiệp.